최근 정부의 결정으로 다주택자가 조정대상지역에서 주택을 양도할 경우 적용되는 양도소득세 중과세율과 장기보유특별공제 배제 규정이 2025년 5월 9일까지 연장되었다. 이 조치는 다주택자들에게 세금 부담을 경감하기 위한 중요한 변화로, 소득세법 시행령 제167조의3의 개정을 통해 이루어졌다. 이러한 규정은 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도할 시 세금이 가중되는 상황을 완화하는 데 도움을 줄 수 있다.
이 제도는 2018년 4월 1일부터 시행된 이후, 다주택자의 양도소득세 부담이 증가해왔다. 당시 3주택 이상 소유자는 기본세율에 20%의 중과세율이 추가되었고, 2주택자는 10%의 중과세가 적용되었다. 2021년 6월부터는 그 세율이 더욱 강화되어 3주택자는 30%, 2주택자는 20%가 추가되었다. 이러한 중과세가 적용될 경우 양도소득세는 두 가지 방법 중 더 높은 금액으로 계산된다. 이는 양도소득 금액을 합산해 기본세율을 적용한 경우와 개별적으로 계산한 경우 중 더 큰 금액을 선택하게 되는 구조이다. 장기보유특별공제는 보유 기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 제도이나, 중과세가 적용되면 이 공제를 받을 수 없게 되어 세금 부담이 더욱 커진다.
조정대상지역의 중과세 적용 확인
서울에서는 2017년 11월 10일 조정대상지역으로 지정된 모든 구역이 있었으나, 2023년 1월 5일 이후 서초구, 강남구, 송파구, 용산구를 제외한 나머지 구역은 조정대상지역에서 해제되었다. 중과세가 적용되는 것은 조정대상지역의 주택을 양도할 때이므로, 다주택자들은 해당 주택의 지역이 조정대상인지 확인하는 것이 필수적이다.
2022년 5월 31일 소득세법 시행령 제167조의3이 신설되면서, 1세대 다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 2023년 5월 9일까지 양도할 경우 중과세율 및 장기보유특별공제 배제가 유예되었다. 이후 이 규정은 2023년 2월 28일, 2024년 2월 29일에 각각 연장되어 2025년 5월 9일까지 적용된다. 이 기간 동안 1세대 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하게 되면 기본 양도소득세율과 장기보유특별공제를 적용받아 세금 부담이 크게 줄어들며, 유예 규정을 적용받기 위해서는 보유 기간이 2년 이상이어야 한다. 보유 기간이 1년 이상 2년 미만인 경우는 60%, 1년 미만은 70%의 단기 보유 중과세가 그대로 적용된다.
사례로 살펴보는 세금 차이
서울 도봉구에 아파트 2채, 강남구에 아파트 1채를 보유한 홍길동 씨는 1세대 3주택자다. 그는 강남구 아파트 1채를 양도하기로 결정했다. 해당 아파트를 15년 이상 보유했으며, 양도가액은 20억 원, 취득가액은 8억 원, 양도차익은 12억 원이다. 이 사례에서 중과세율 및 장기보유특별공제 배제가 적용되었을 때와 유예 규정을 적용받았을 때의 세금 차이를 비교하면, 중과세가 적용된 경우 더 많은 세금 부담이 발생하게 된다.
중과세가 적용될 경우, 홍길동 씨는 중과세 유예 적용 시보다 2.6배 더 많은 세금을 내야 한다. 물론 양도의 조건이나 내용에 따라 세금 부담은 달라질 수 있지만, 현재 중과세 유예 적용으로 다주택자들의 세금 부담이 크게 줄어들고 있다는 점은 분명하다. 이러한 유예 기간이 2025년 5월 9일까지로 연장된 것이므로, 다주택자들은 조정대상지역의 주택을 양도할 계획이 있다면 이 유예 규정을 적극 활용해야 할 필요가 있다.
유예 규정 활용을 위한 체크리스트
다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도할 때 유예 규정을 최대한 활용하기 위한 체크리스트를 다음과 같이 정리할 수 있다.
- 주택 보유 기간이 2년 이상인지 확인하기
- 양도할 주택이 조정대상지역에 해당하는지 점검하기
- 양도하는 주택의 취득가액과 양도가액을 명확히 파악하기
- 양도소득세 중과세율을 확인하고 비교하기
- 세무 전문가의 도움을 받아 최적의 양도 시점과 방법을 계획하기
이 체크리스트를 통해 다주택자는 유예 규정을 효율적으로 활용하여 세금 부담을 줄일 수 있는 기회를 놓치지 않도록 해야 한다.
다주택자 양도소득세 중과세 유예의 중요성
다주택자들에게 양도소득세 중과세 유예는 세금 부담을 줄일 수 있는 중요한 기회이다. 이러한 유예 규정은 적절히 활용된다면 상당한 금액의 세금을 절감할 수 있으며, 자산 관리 측면에서도 긍정적인 영향을 미친다. 특히 장기 보유한 주택을 양도하는 경우, 유예 규정을 통해 세금 부담이 크게 줄어들 수 있으므로, 계획적으로 주택 양도를 고려해야 한다.
2025년 5월 9일까지 유예가 연장된 만큼, 다주택자들은 이 기회를 잘 활용하여 세금 부담을 최소화하고, 안정적인 자산 관리 방안을 모색해야 할 것이다.